黃偉康 論盡股壇 理想與現實

前日收筆後，《信報》「EJ Insight」的朋友，打電話給我問有關超過40個城市公布房價調控之目標，與GDP掛鈎之問題，因為她認為，如果內地樓價與通脹掛鈎，那麼與中央「穩定樓價」的論調，有
點相違背。
或者今日再談多一點內地樓市的問題，明日一併將長和系業績，及近日其他企業公布業績後，很多都出現拋售之問題，一併討論。
首先，中央「穩定樓價」的含意，與市場之盼望，會否有一點距離？同時，中央之考慮點，又會否與希望置業的人士，同樣有着距離？
首先，我希望大家明白「穩定」一詞，並沒有指出中央希望內地樓價下跌，所以當地方政府將內地樓價之目標與GDP掛鈎，雖然某程度代表地方政府容許樓價上升約8%至10%，可是這不代表這個目標是違背了中央之房地產政策，因為8%至10%的樓價升幅是否代表穩定，不同人會有不同的演繹方法。
當然，正如昨日文章提及之問題，2009年內地樓價的增幅顯著放慢，最終令內地的GDP於當年首季下降至6.1%，所以就算地方政府不將樓價之目標與GDP掛鈎，但實際上內地的GDP早已與內地房地產市場，拉上十分緊密的關係。
所以如果我們可以先跳出自己的框框，從中央之立場出發，想一想應該如何制訂房地產目標及政策時，就會發現在民生與經濟增長中作取捨是一件十分困難的事情。
去年年底，又或者今年首兩個月，我多次提及中國的經濟面對極嚴峻的問題，要拆解的炸彈其實十分多，可是如果不小心拆除，卻可以令中國陷入硬着陸的局面，這正是中央面對之困難所在。
所以如果我是中央，在拆除樓市可能出現泡沫的這個炸彈上，我會先處理以下幾個問題：一、減少中央對賣地收入的依賴；二、減少地方政府對融資平台之依賴；三、加快發展地方發債機制，令地方政府在缺少了一及二項資金來源時，亦可以有足夠的資金發展；四、強化銀行資本水平，令銀行在面對地方融資平台，以及樓市出現調整時出現大量撇帳時，亦有能力應付。
看似簡單的四個重點，是否真的如此容易便能解決？參考一下建設銀行(939)剛公布之業績，當中便因為地方融資平台的貸款而作出大額的撇帳，而影響了業績表現。
首先我對於建設銀行之行動，絕對贊同，因為這可以令建設銀行日後的盈利波動性降低，同時亦反映了中央已開始對國有銀行施加了一定的壓力，建設銀行只是嚴格地遵守了中央的指引。
可是支持不代表問題容易解決，因為建設銀行的管理層亦指出，要解決有關問題，可能需時兩至三年。試想一想，解決地方融資平台之貸款問題，銀行亦要花兩至三年去解決，更何況現在內地房地產問題，牽涉的不只是銀行體系，還牽涉地方政府之收益，而地方政府之收益，又牽涉到銀行體系的穩健性，一環扣一環，絕不容易拆解。
當然，要治標可能要花三年或以上的時間，可是內地為了防止房地產市場惡化，亦會做一些預防措施，至少不會再讓樓價大幅度上升，又或者防止炒風，相信中央已下定決心，在這個原則下，內地房地產公司之暴利年代可能已完結，這亦是我不覺得內房股再可以大幅炒上之原因。
黃偉康